“怎么看待天津”、“为什么去东北投资”、“大连怎么样”、“怎么不去哈尔滨”……11月28日下午5点，万科北方区域媒体交流会上，郁亮被问及一个又一个关于各地城市发展的问题。

郁亮一身黑色西装，状态不错，言语幽默。他说“大连很美”，笑谈曾经在“哈尔滨投资亏损好几千万，被伤得刻骨铭心”；他看到青岛发展正劲的势头，也点明天津正在经历转型阵痛。

在城市发展黄金时代，人口的涌入和产业升级给房地产企业带来了大量的发展机会。而如今城市进入精细化运营时代，科技、智能、5G 等大概念产业正在影响城市发展。每一座城市也正在经历传统产业与新兴产业融合，处于不同的发展阶段。

如今城市发展进入新阶段的背景下，恒大、碧桂园、万科等企业正在做出新的选择。

郁亮始终在强调，当下以及未来，万科始终是要当一个好农民，做一个时代好企业。

“不同城市处在不同阶段，做东西是不一样的。对我们而言，在全国均衡布局，使得发展更加均衡一些。环境变差、天气变差，但万科永远不去预测天气。我们只看到积极一面在哪里。只有夕阳的行业，没有夕阳的企业，万科要做的，就是做好准备迎接挑战，成为活到最后的那家企业。这是我们长期的一个目标。”

在如今的行业形势下，万科喊出的口号依旧是“与城市共发展、以客户为中心”。郁亮说，当下存量比重变大，房地产进入比拼产品和服务的时代。“以客户为中心最核心的是，消费者是否愿意花钱来买我们的服务。产品力和服务力是永远需要加强的地方。”

今年，恒大、碧桂园、万科、万达等各大企业也纷纷签署框架协议，将产业落地东北。万科也在东北振兴的契机下，积极参与东三省的投资建设。

8月份，万科与长春市政府签署战略合作协议，9月宣布在大连投资450亿元建设轨道 物业开发、历史文化街区保护利用等项目。

郁亮在回应东北投资问题时表示，万科1990年代就进入东北，一直没有离开过。他们内部有个要求，不怨天不怨地，也不能抱怨东北天气冷，现在能感受到东北正在发展，每个地方都有机会，从来没有觉得有“关”存在。

他还被媒体追问，为什么万科北方区域进入了沈阳、大连，却迟迟才进入哈尔滨。郁亮笑着说，“万科1990年就去了哈尔滨，当时投资让万科损失好几千万，曾经的伤痛刻骨铭心，还没有完全忘记。现在也是小心翼翼地进去，试探进去。”

尽管万科今年没有和哈尔滨政府签下战略合作协议，但郁亮并没有完全否定哈尔滨。他说：“去了之后终于知道，哈尔滨的机会在哪里。哈尔滨有26个深圳那么大，5.6万平方公里。人口也终于开始正流入了。”

“在看城市发展时，不要就某个阶段去看它。”这是郁亮在看待城市发展问题上始终强调的观点。

他说，风水轮流转，每个城市承担的功能、扮演的角色有高潮有低落，有转型的痛苦。他认为，“天津正好来到了转型发展的端口，在转型发展的阵痛期。深圳当时往高科技产业转型时，同样很困难。青岛、东北同样经过转型发展阵痛期。”

这场交流会，似乎是万科对当下中国不同城市发展的一个思考。当天下午，万科集团高级副总裁、北方区域首席执行官刘肖也谈了一些如何把握城市发展机会的想法。

刘肖说，过去与城市共同发展，谈的是空间格局，现在是治理、产业格局。现阶段，最大的趋势变化是科技和技术手段的变化。他的看法是，内容赋能包括社区文化、治理方式等方面，一定成为未来大中城市的重要内容。

如何把握未来城市发展，他给出的答案是，瞄准科技、文化以及数字对城市的赋能。

现在更多房企将目光瞄准了存量市场。万科北方区域目前正在做科创园、文创园等尝试，今年也在沈阳推出了首个创意城市更新项目红梅文创园。

刘肖也强调，“没有成功的企业，只有时代的企业”。在新环境下，万科北方区域也进行了一系列调整。

今年，万科北方区域提出了未来三年的五个新引擎，包含TOD、科创园、产业小镇、旧改和文创园，建立新的差异化城市资源获取能力和产品构建能力，这也是他们今后的发展方向。

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